未來5年建3600萬套保障房，被普遍認為將奠定“市場歸市場、保障歸保障”的住房“雙軌制”新格局。然而，一些與“雙軌制”相伴的誤區(qū)，如保障房周邊配套不完善、商品住宅豪宅化等，也同步顯現(xiàn)。專家指出，在普通商品房正逐步被擠出市場的新現(xiàn)實下，住房“雙軌制”將可能“變形”為“富人區(qū)歸富人，貧民區(qū)歸貧民”。(7月3日《瞭望新聞周刊》)
2010年中央經(jīng)濟工作會議上，首次將“保障性住房體系”和“商品房體系”并提，引發(fā)社會廣泛關(guān)注。今年1000萬套保障房供應(yīng)規(guī)模首次超過商品房，彰顯政府最大限度保障弱勢群體發(fā)展權(quán)的決心。政府和市場雙軌并行，推出保障性和商品化并存住房制度，無疑是一個美妙的構(gòu)想，中低收入階層和高收入一族各取所需，解決住房保障與房地產(chǎn)市場發(fā)展并行不悖，有望實現(xiàn)各方利益訴求的共贏。
不過，“雙軌制”知易行難，一旦駕馭不好，很可能各自為政，甚至相互影響。從目前實施情況看，當(dāng)下“雙軌制”尚未形成我們期待的完美架構(gòu)。一方面，隨著保障房規(guī)模的急速膨脹，與之配套的公共服務(wù)“負債”日益沉重，由于地方財政一下子拿不出更多的錢建公共服務(wù)配套，一些保障房項目遠離市區(qū)，交通、教育、衛(wèi)生等公共配套設(shè)施一片空白，反而進一步增加中低收入業(yè)主的生活成本；另一方面，保障房巨量入市，把市場上低端戶型商品住宅和樓盤擠出市場，并且由于大量的土地資源被消耗，城市中心土地資源也將變得更加稀缺，進而導(dǎo)致中高端房價進一步攀升。
“市場歸市場，保障歸保障”的政策“變形”為“富人區(qū)歸富人，貧民區(qū)歸貧民”，背離了雙軌制的政策初衷，衍生出住房體系中的“馬太效應(yīng)”，造成一系列社會問題。由于缺乏需求量最大的普通商品房，中間階層既沒有雄厚經(jīng)濟實力購買豪宅，又很難擠進為困難家庭設(shè)置的保障房，將成為最大的受害者。
痛定思痛，住房雙軌制出現(xiàn)貧富“兩張皮”傾向，根在政府與企業(yè)“兩臺戲”。中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌指出，“保障房及配套是應(yīng)該由政府投資為主體，但主要還是靠社會力量，開發(fā)公司特別是國企、央企這樣的企業(yè)來建設(shè)?！钡F(xiàn)在的情況卻是，保障房建設(shè)資金面臨巨大缺口，應(yīng)該承擔(dān)起責(zé)任的企業(yè)卻在一旁袖手。住建部公布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任實踐研究報告》顯示，在100家較好履行社會責(zé)任的房地產(chǎn)企業(yè)中，僅有30家在2007年至2010年間參與了保障房建設(shè)。
住房“雙軌制”并非一“雙”就靈。保障房和商品住房是面向完全不同的群體，前者針對的是低收入住房困難家庭，不能擴大市場的有效供應(yīng)，自然無法扮演高房價終結(jié)者的角色。事實上，開發(fā)商反而利用政府大力建設(shè)保障房的機會，果斷放棄中低端普通商品房市場，一味追求利潤最大化的豪宅開發(fā)。今年以來，北京市區(qū)住房豪宅化現(xiàn)象明顯。CBD、金融街區(qū)域內(nèi)無論何種產(chǎn)品類型，售價均堪稱天價。
“雙軌制”不能是兩條沒有交集的單行道，政府干預(yù)和市場機制不能各唱各的調(diào)。首先，政府應(yīng)在土地供應(yīng)、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面進一步出臺優(yōu)惠政策，鼓勵更多的企業(yè)參與保障房開發(fā)建設(shè)，企業(yè)也要積極承擔(dān)社會責(zé)任，提供質(zhì)量過硬、配套完善的產(chǎn)品，真正讓住房保障落到實處；其次，各地要加大中小戶型供應(yīng)，緩解突出的供需矛盾，科學(xué)運用組合調(diào)控，盡快改善目前房地產(chǎn)市場高端商品住宅過多，而普通商品住宅稀缺的局面，遏制房價過快上漲，切實滿足普通購房群體的剛性需求。
